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浜松市で農地法3条・4条・5条の違いを分かりやすく解説・売買・農地転用で必要な手続きとは？
浜松市で農地法3条・4条・5条の違いと手続きを解説
こんにちは。
ハラ行政書士事務所です。
これまでのブログでは、農地法5条・4条・3条について、それぞれの手続きをご紹介してきました。
今回は、これまでの内容を振り返りながら、農地法3条・4条・5条の違いについて
分かりやすく解説します。
→第4回浜松市で農地法3条の手続きとは？農地を売買・贈与・賃借する場合を解説
■農地法3条・4条・5条の違いとは？
農地法3条・4条・5条の違いは、大きく分けて次の3つがポイントになります。
①農地を農地のまま利用するのか？
②自己の農地を自己のために農地以外に転用するのか？
③農地を自己以外に売買・賃借し、農地以外の目的として転用するものか？
実際の手続きでは、土地の所在地や農地区分、利用目的などによって
許可要件・他法令による規制が異なるため注意が必要です。
■農地法3条・農地を農地のまま売買・贈与・賃借する場合
農地法3条は、農地を引き続き農地として利用するために、売買や賃借などによって権利を移転・設定する場合の規定です。
原則として、農業委員会の許可が必要です。但し、法令で定める例外や別の規制や制度による権利設定などの場合は取扱いが異なります。
また、農地を取得する方については、取得後に適切に耕作できるか、必要な農作業に従事できるかなど審査されます。
単に農地を購入したいという理由だけでは、必ず許可されるわけではないことに注意です。
なお、相続によって農地を取得する場合は、許可とは異なり、原則として農地法３条の３に基づく届出が必要となります。
■農地法４条・自分の農地を農地以外にする場合
農地法4条は、農地の権利を他人に移転・設定することなく、所有者などが自ら農地を農地以外の用途に変更する場合の規定です。
・自分の畑を駐車場にする
・自分の農地に住宅を建てる
・自分の農地を資材置場にする
このように、農地を農地以外の用途に変更することを農地転用といいます。
農地法4条の特徴は、農地の所有権などを他人に移さず、自ら転用することです。
但し、自分の土地だからといって、自由に造成や建築ができるわけではありません。
農地の所在地や農地区分、転用目的、周辺農地への影響などによって、許可・届出の手続きが必要となります。
■農地法5条・農地を売買・賃借して転用する場合
農地法5条は、農地を農地以外の用途に利用する目的で、所有権の移転や賃借権などの設定・移転を行う場合の規定です。
・畑を購入して住宅を建てる
・農地を購入して店舗や住宅を建てる
・農地を購入して資材置場として利用したい
農地法3条との違いは、農地を取得した後も農地として利用するのか、それとも農地以外に転用するのかという点です。
また、農地法4条との違いは、転用に伴って所有権の移転や賃借権などの設定・移転があるかどうかです。
不動産売買の実務では、、農地法5条の許可が必要となる場合、許可を取得する前に行政に対して、事前協議をし転用の見込みがあるのかどうか、
場合によっては、停止条件付売買契約を締結することにより、万が一不許可となった場合に限り、白紙撤回という
契約が始めから存在しなかったことにできる停止条件付白紙撤回という契約手段も検討・協議をし、契約内容を適切に整理することも重要です。
■市街化区域と市街化調整区域では手続きが異なる
市街化区域の農地については、農地法4条・5条に該当する転用の場合、原則として、あらかじめ農業委員会へ事前に届出を行うことで
農地転用の許可が不要となります。
市街化調整区域や都市計画区域外の農地については、農地法4条・5条に該当する転用の場合、原則として許可が必要となります。
また、市街化調整区域で住宅や店舗などを建築する場合は、農地法だけではなく、都市計画法に基づく開発許可や建築許可などの検討も必要です。
なお、農地法3条による農地の売買・賃借などについては、市街化区域であっても、原則として許可が必要です。
■農地の売買・転用で注意したい3つのポイント
①登記地目だけで判断しないこと
登記上の地目が田や畑である場合だけでなく、登記地目が農地以外であっても土地の現況によって農地法の対象となることがありますので
必ず確認調査が必要となります。
②農用地区（青地）に該当するか確認する
農業振興地域内の農用地区域、いわゆる青地に指定されている農地は、原則として農地転用が大変厳しく制限されています。
転用を進めるためには、厳しい要件のもと事前に農用地除外の申し出の手続きが必要になる場合があります。
③農地転用の許可だけで建築できるとは限らない
他法令の都市計画法に基づく規制がある場合、建築できる用途や条件が制限されている恐れがあり、必ず確認調査が必要となります。
■まとめ・農地の利用目的によって必要な手続きが変わります
浜松市で農地の売買や転用を検討する際は、土地の条件を事前に整理し、必要な許可・届出を確認しどんな必要な書類などを用意すればよいのか
手続の流れを含めて確認することが大切です。
ハラ行政書士事務所では、浜松市を中心に農地法3条・4条・5条の許可申請・届出、農用地除外の申し出など、農地に関する手続きをサポートさせていただきます。
また、不動産業務で培った知識を生かし、土地の売買や活用を見据えたご相談にも対応しております。
農地の売買・転用でお困りの際は、ハラ行政書士事務所までお気軽にご相談ください。
■次回は浜松市の市街化区域内の農地転用の届出
次回は、浜松市の市街化区域内の農地を住宅や駐車場などに転用する場合の届出手続きにについて焦点を絞って詳しく解説していきます。
ハラ行政書士事務所です。
これまでのブログでは、農地法5条・4条・3条について、それぞれの手続きをご紹介してきました。
今回は、これまでの内容を振り返りながら、農地法3条・4条・5条の違いについて
分かりやすく解説します。
→第4回浜松市で農地法3条の手続きとは？農地を売買・贈与・賃借する場合を解説
■農地法3条・4条・5条の違いとは？
農地法3条・4条・5条の違いは、大きく分けて次の3つがポイントになります。
①農地を農地のまま利用するのか？
②自己の農地を自己のために農地以外に転用するのか？
③農地を自己以外に売買・賃借し、農地以外の目的として転用するものか？
実際の手続きでは、土地の所在地や農地区分、利用目的などによって
許可要件・他法令による規制が異なるため注意が必要です。
■農地法3条・農地を農地のまま売買・贈与・賃借する場合
農地法3条は、農地を引き続き農地として利用するために、売買や賃借などによって権利を移転・設定する場合の規定です。
原則として、農業委員会の許可が必要です。但し、法令で定める例外や別の規制や制度による権利設定などの場合は取扱いが異なります。
また、農地を取得する方については、取得後に適切に耕作できるか、必要な農作業に従事できるかなど審査されます。
単に農地を購入したいという理由だけでは、必ず許可されるわけではないことに注意です。
なお、相続によって農地を取得する場合は、許可とは異なり、原則として農地法３条の３に基づく届出が必要となります。
■農地法４条・自分の農地を農地以外にする場合
農地法4条は、農地の権利を他人に移転・設定することなく、所有者などが自ら農地を農地以外の用途に変更する場合の規定です。
・自分の畑を駐車場にする
・自分の農地に住宅を建てる
・自分の農地を資材置場にする
このように、農地を農地以外の用途に変更することを農地転用といいます。
農地法4条の特徴は、農地の所有権などを他人に移さず、自ら転用することです。
但し、自分の土地だからといって、自由に造成や建築ができるわけではありません。
農地の所在地や農地区分、転用目的、周辺農地への影響などによって、許可・届出の手続きが必要となります。
■農地法5条・農地を売買・賃借して転用する場合
農地法5条は、農地を農地以外の用途に利用する目的で、所有権の移転や賃借権などの設定・移転を行う場合の規定です。
・畑を購入して住宅を建てる
・農地を購入して店舗や住宅を建てる
・農地を購入して資材置場として利用したい
農地法3条との違いは、農地を取得した後も農地として利用するのか、それとも農地以外に転用するのかという点です。
また、農地法4条との違いは、転用に伴って所有権の移転や賃借権などの設定・移転があるかどうかです。
不動産売買の実務では、、農地法5条の許可が必要となる場合、許可を取得する前に行政に対して、事前協議をし転用の見込みがあるのかどうか、
場合によっては、停止条件付売買契約を締結することにより、万が一不許可となった場合に限り、白紙撤回という
契約が始めから存在しなかったことにできる停止条件付白紙撤回という契約手段も検討・協議をし、契約内容を適切に整理することも重要です。
■市街化区域と市街化調整区域では手続きが異なる
市街化区域の農地については、農地法4条・5条に該当する転用の場合、原則として、あらかじめ農業委員会へ事前に届出を行うことで
農地転用の許可が不要となります。
市街化調整区域や都市計画区域外の農地については、農地法4条・5条に該当する転用の場合、原則として許可が必要となります。
また、市街化調整区域で住宅や店舗などを建築する場合は、農地法だけではなく、都市計画法に基づく開発許可や建築許可などの検討も必要です。
なお、農地法3条による農地の売買・賃借などについては、市街化区域であっても、原則として許可が必要です。
■農地の売買・転用で注意したい3つのポイント
①登記地目だけで判断しないこと
登記上の地目が田や畑である場合だけでなく、登記地目が農地以外であっても土地の現況によって農地法の対象となることがありますので
必ず確認調査が必要となります。
②農用地区（青地）に該当するか確認する
農業振興地域内の農用地区域、いわゆる青地に指定されている農地は、原則として農地転用が大変厳しく制限されています。
転用を進めるためには、厳しい要件のもと事前に農用地除外の申し出の手続きが必要になる場合があります。
③農地転用の許可だけで建築できるとは限らない
他法令の都市計画法に基づく規制がある場合、建築できる用途や条件が制限されている恐れがあり、必ず確認調査が必要となります。
■まとめ・農地の利用目的によって必要な手続きが変わります
浜松市で農地の売買や転用を検討する際は、土地の条件を事前に整理し、必要な許可・届出を確認しどんな必要な書類などを用意すればよいのか
手続の流れを含めて確認することが大切です。
ハラ行政書士事務所では、浜松市を中心に農地法3条・4条・5条の許可申請・届出、農用地除外の申し出など、農地に関する手続きをサポートさせていただきます。
また、不動産業務で培った知識を生かし、土地の売買や活用を見据えたご相談にも対応しております。
農地の売買・転用でお困りの際は、ハラ行政書士事務所までお気軽にご相談ください。
■次回は浜松市の市街化区域内の農地転用の届出
次回は、浜松市の市街化区域内の農地を住宅や駐車場などに転用する場合の届出手続きにについて焦点を絞って詳しく解説していきます。